不过，遗嘱中还提到：“如果遇出租、再婚，或买卖等有违夫妻关系这三种情形之一，将收回老王的居住权，我的女儿对房屋有处置权。”

刘大爷去世后，王大妈独自居住在海淀区的那套房子里。刘大爷与前妻所生女儿小刘遂向法院起诉，请求继承父亲名下两套房产；王大妈则主张对海淀那套房子享有居住权。小刘说：“房子由我继承，我想怎样就怎样！”

北京一中院经审理后认为，刘大爷在遗嘱中为王大妈设定的居住利益并非“一时”性居住权利，而是“永久”性居住权利。而且依据遗嘱内容，只有符合特殊情形时，遗嘱继承人小刘才可以依法处分房屋。这说明刘大爷为王大妈设立居住使用的目的在于确保权利人的生活居住需要，在王大妈居住使用期间，她可以排除房屋所有权人的干涉。

刘大爷生前与王大妈在此房屋内共同居住了十多年，积累了较深的夫妻感情，凝结了特殊情感和精神寄托。刘大爷为王大妈设定居住权，有为再婚老伴老年生活安定、避免劳累奔波的考量，这在情理之中，应予尊重。

由此法院认为，王大妈可以取得房屋的居住权。小刘作为房屋继承人，有义务配合让渡居住使用权益。最终，法院确认刘大爷留下的两套房屋所有权归小刘，王大妈对其中一套房屋享有居住权。小刘于房屋可办理不动产登记之日起30日内配合王大妈办理居住权登记。上述判决可以确保王大妈的居住生活利益，也保证了小刘作为继承人的所有权，促进了家庭的和谐稳定。

假设房屋所有权人小刘想出租王大妈拥有居住权的房屋，也无权出租，她必须首先保障王大妈有居住的权利。当然，王大妈也不能对这一房屋进行出租等营利性活动。刘大爷在遗嘱中为再婚老伴设立居住权时，也排除了王大妈出租房屋等营利行为。王大妈对这一套房仅享有占有和使用的权利，不享有处分权，对这套房不能继承、转让、出租和取得收益。

除了居住权人去世外，住宅灭失也会导致居住权消灭，比如遇房屋拆迁、腾退等。但如果房屋所有权人或第三人对房屋灭失存在一定过错，则应当向居住权人赔偿相应的损失。

张琳建议，遗嘱人要按照法律规定的遗嘱有效形式要求，完整、规范、严谨地设立遗嘱内容。就像案例中的刘大爷，遗嘱内容表述得就十分清楚，也便于执行，包括居住房屋的位置、给再婚老伴设定居住权的原因、甚至包括居住权的消灭等，能够充分尊重并还原遗嘱人刘大爷的真实意愿。

同时，对于无民事行为能力或限制民事行为能力人作出的遗嘱、受欺诈或胁迫作出的遗嘱、伪造以及被篡改的遗嘱，应当依法认定无效。无效遗嘱设立的居住权，自始不能发生用益物权效力，也就是说无效遗嘱设立的居住权也无效。

通过合同设立的居住权从登记时就成立了，那么通过遗嘱设立的居住权从什么时候开始成立呢？张琳表示，通过遗嘱设立的居住权，应根据《民法典》相关规定，因继承取得物权的，自继承开始时就发生法律效力。继承是从被继承人死亡时开始。因此，通过遗嘱设立居住权的，应当从继承开始时设立，办理登记并不是居住权的生效要件。

不过，张琳提醒，虽然遗嘱设立居住权并不通过登记生效，但若要对抗善意第三人，比如可能涉及房屋所有权人将房子卖给第三人，那居住权人最好在获得居住权后到房屋登记机构申请居住权登记，来公示自己的居住权，维护自身权益。

本文原载于《北京晚报》

2023年11月13日  第10版